Новые тенденции: как деление офисных помещений влияет на столичный рынок
Современный московский рынок коммерческой недвижимости переживает заметные перемены: аренда больших офисных пространств становится всё более затруднительной и затратной. Сейчас в бизнес-центрах столицы наблюдается рекордный объем новых площадей, представленных в виде небольших блоков. К началу лета в эксплуатацию введены более 45 тысяч квадратных метров, и 70% этих помещений, как фиксируют аналитики CORE.XP, принадлежат частным инвесторам. Каковы особенности изменений и во что теперь обходится аренда офиса в Москве? Разбираемся в новых тенденциях.
Частные инвесторы продолжили проявлять значительный интерес к офисному сегменту, приобретя свыше 515 тысяч квадратных метров в бизнес-центрах с планируемым выходом объектов в этом году. Причём эта цифра не включает крупные инвестиционные сделки. Если перевести такой объём в привычные масштабы, получится около семидесяти двух футбольных полей по стандарту FIFA (7,14 тыс. кв. м каждое). Офисы на стадии строительства остаются инвестиционно привлекательными: доходность коммерческой недвижимости вдвое превосходит жилую и составляет примерно 8% против 4% годовых. Именно поэтому многие инвесторы выбирают офисы, которые застройщики всё чаще предлагают в формате мелких лотов.
Даже стабильный рост ключевой ставки не притормозил поток инвестиций: в первой половине года было приобретено 43 тысячи квадратных метров, причем 70% помещений — это блоки площадью не более 300 квадратов. Однако, как отмечает генеральный директор Remain Дмитрий Клапша, сдача и аренда таких офисов сопряжена с непростыми нюансами: «В одной башне появляется множество небольших помещений по 50–70 метров, и между собственниками начинается внутренняя конкуренция — кто-то хочет сдать быстрее и дешевле, кто-то наоборот старается удерживать стоимость. В итоге арендатору может быть сложно договориться, особенно если требуется большая площадь. В отдельных случаях девелоперы выступают посредниками, формируя консорциумы из владельцев нескольких смежных этажей, чтобы предложить их крупным арендаторам.
Одной из проблем, безусловно, становятся юридические аспекты: многократное количество взаимодействующих лиц при сдаче офисов часто осложняет согласование условий. Возникают ситуации, когда кто-то из собственников решил продать или передумать сдавать свою часть — это требует гибкости и дополнительных переговоров.» Сейчас такие офисы, поделённые на мелкие блоки, только готовятся к выходу на рынок аренды — специалисты прогнозируют, что основной приток предложений появится ближе к осени. Арендаторам придётся учесть дополнительные расходы на услуги консультантов и риэлторов (зачастую выступающих также управляющими компаниями или представителями девелопера), которые обычно составляют месячную арендную ставку, а также заложить средства на ремонт офисов.
Гибкие решения и новые форматы: как арендаторы экономят на офисах
Высокая стоимость кредитов и растущие капитальные затраты вынуждают бизнес максимально сокращать издержки. Всё больше компаний делает выбор в пользу гибких офисных форматов «под ключ», которые позволяют не тратить ресурсы на ремонт и организацию пространства. Заместитель коммерческого директора Business Club Степан Зайцев подтверждает: «Средний запрос — офисы на 50 рабочих мест. Одна из знаковых сделок прошла совместно с Т-Банком: арендованные помещения были полностью оборудованы и готовы к переселению. К тому же, доля свободных мест неуклонно сокращается, что стимулирует владельцев зданий к повышению арендных ставок. За минувший год средние цены выросли на 10–15% по сравнению с прежним периодом.» Таким образом, гибкие офисы становятся оптимальным выбором для бизнеса, которому важно быстро и без лишних затрат организовать рабочее пространство.
Москва: динамика цен и дефицит качественных офисов
Столичный рынок испытывает острую нехватку свободных офисов: уровень вакансии составляет от 3,5 до 4%, тогда как стандартом считается диапазон 10–15%. Это естественно отражается на стоимости: в центральных деловых кластерах аренда за год выросла приблизительно на 30%, а в районе Павелецкой — сразу на 50%. По данным партнёра NF Group Марии Зиминой, «сегодня в качественных зданиях базовые ставки редко опускаются ниже 55 тысяч рублей за квадратный метр в год. В районах "Москва-Сити", Павелецкого и Ленинградского проспекта стоимость стабильно высокая. В "Сити" аренда стартует с 70 тысяч рублей за квадрат. Даже несмотря на некоторое замедление роста цен, ставки остаются на исторических максимумах. Арендаторы становятся более избирательными и не спешат брать новые площади, предпочитая дождаться появления привлекательных предложений или дожимать существующие условия.
Перспективы рынка: ждём новые площади — будет ли снижение цен?
В ближайшие месяцы ожидается существенное увеличение предложения: по прогнозам аналитиков, к концу года только на московский рынок может выйти порядка 450 тысяч квадратных метров новых офисов — большая часть из них также будет представлена в формате мелко поделённых блоков. Это способно хотя бы частично устранить существующий дефицит качественной аренды и создать конкурентную среду, которая, вероятно, приведёт к стабилизации или даже незначительному снижению ставок. Появление широкого выбора офисных блоков даст бизнесу новые гибкие возможности для расширения или оптимизации расходов. Уже осенью арендаторы и собственники смогут оценить преимущества нового формата аренды, в котором сочетаются индивидуальный подход, современный дизайн и современные сервисы управления пространством.
Инвесторы и девелоперы наращивают активность
Текущая ситуация благоприятствует и для инвесторов. Спрос на коммерческую недвижимость остаётся уверенно высоким — возможность приобрести малый офисный блок интересно и для опытных профессиональных игроков, и для частных лиц, стремящихся диверсифицировать свой портфель. Механика мелкой нарезки упрощает вхождение на рынок, а новые бизнес-центры активно развивают современные стандарты, чтобы соответствовать ожиданиям арендаторов и сохранять конкурентоспособность. Девелоперы, в свою очередь, часто выступают посредниками, объединяя группы собственников для сдачи крупных площадей или предоставления сервисных услуг, что заметно упрощает процесс взаимодействия.
Позитивный взгляд в будущее: рынок становится гибче и прозрачнее
Формат малых офисных блоков даёт новые возможности компаниям разного масштаба. Бизнес получает гибкие инструменты для быстрого масштабирования и оптимизации расходов, а собственники — дополнительный приток стабильного дохода за счёт растущего спроса на качественные рабочие пространства. Услуги управляющих компаний становятся всё более востребованными, а рынок коммерческой недвижимости становится структурированнее, прозрачнее и технологичнее. Вместе с динамичным ростом Москвы и новыми инвестициями в деловые кластеры, офисный рынок продолжает развиваться, предлагая инновационные решения и комфортные условия для бизнеса всех направлений. Благодаря активности CORE.XP, Remain, NF Group и других профессионалов рынка столица уверенно укрепляет свои позиции в сфере коммерческой недвижимости и интегрирует передовые тенденции, способствуя развитию предпринимательства и улучшению деловой среды.
Источник: www.kommersant.ru
