Динамика рынка ЗПИФов: новые горизонты для инвесторов
Современный рынок коммерческой недвижимости переживает настоящую трансформацию благодаря коллективным закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ). За последние пять лет активы таких фондов увеличились в пять раз, а их роль на инвестиционном ландшафте становится всё более заметной. Эксперты уверенно прогнозируют, что к 2030 году вложения частных инвесторов в объекты коммерческой недвижимости через ЗПИФы могут достигнуть масштабной отметки в 4–5 трлн руб. Эта положительная тенденция отражает растущее доверие к инструменту, обеспечивающему стабильные доходы и возможность долгосрочной диверсификации капитала.
Инвестиционный директор компании «Ориентир» Ольга Кашкарова отмечает: «Доля сделок с участием ЗПИФов сегодня достигает уже 50% среди классических покупок сданных в аренду объектов коммерческой недвижимости, тогда как всего пять лет назад эта доля составляла максимум 15%». Этот рост говорит о значительно возросшей популярности коллективных инструментов и всё большем интересе инвесторов к недвижимости как к надежному и доходному типу активов.
Растущая популярность: кто и как выбирает ЗПИФы
Сегодня на рынке отчетливо видна смена во взглядах и предпочтениях инвесторов. Владимир Стольников, руководитель управления альтернативными инвестициями в «Альфа-Капитал», приводит данные, что по итогам прошедшего года общая доля ЗПИФов в инвестициях в коммерческую недвижимость составила около 5–8%. В 2024 году этот сегмент продемонстрировал доходность на уровне до 46% годовых: это включает 12–16% поступлений от аренды и дополнительно 11–15% дохода от прироста стоимости объектов при продаже.
Несмотря на такие внушительные цифры, портфель типичного российского инвестора пока содержит относительно скромную долю фондов недвижимости — лишь 2–5%, а иногда до 10–15%. Сфера пока конкурирует с привлекательными банковскими депозитами, однако динамика рынка говорит о постепенном изменении этой тенденции. Основное преимущество вложений — стабильность, растущий потенциал капитала и защищённость от инфляции.
Стратегия инвестирования: особенности выбора сегментов
Елена Михайлова, аналитик PARUS Asset Management, подчёркивает международную перспективу: «В среднем во всём мире доля инвестиций через ЗПИФы в портфеле частного инвестора достигает 13–18%. В России этот показатель пока всего 0,5%, но активы коллективных фондов уверенно растут: с 101 млрд руб. в 2020 году до 500 млрд руб. в 2024-м». К 2030 году, по мнению эксперта, частные инвесторы смогут вложить до 5 трлн руб. в перспективные объекты коммерческой недвижимости.
Рост доверия к инструменту отчасти основан на его способности защищать капитал от инфляции. Как отмечает Владимир Стольников, недвижимость традиционно считается устойчивым активом на долгосрочном горизонте и дает явные преимущества в сравнении с инструментами с фиксированной доходностью.
По структуре участников рынка изменения тоже весьма существенны. Сейчас примерно 60–70% платёжеспособных покупателей паёв в ЗПИФах составляют неквалифицированные инвесторы. Для этой категории развивается всё больше новых доступных продуктов, в том числе с низким порогом входа и удобным онлайн-инвестиционным процессом через мобильные приложения. Средняя сумма вложений со стороны массового инвестора за последние годы выросла с 100–500 тыс. рублей в 2020–2021 гг. до 1,5 млн в 2024–2025. Для квалифицированных инвесторов, наоборот, чек снизился с 12–15 млн до 8 млн руб., что указывает на демократизацию инструмента и повышение его доступности.
Самые востребованные сегменты и региональные предпочтения
Среди всех направлений неизменным лидером по востребованности остаются ЗПИФы, специализирующиеся на складской недвижимости. Этот сегмент особенно интересен частным инвесторам благодаря своей высокой доходности: фонды складских помещений приносят в среднем от 10% до 12% рентного дохода годовых — заметно больше, чем аналоги, работающие с торговой или офисной недвижимостью.
Однако интерес развивается и в других напралениях. Владимир Стольников подчеркивает, что появляется спрос на индустриальные площадки, туристические объекты и уникальные инфраструктурные проекты. Многие инвесторы, оценивая состав портфелей ЗПИФов, предпочитают приобретать паи фондов с недвижимостью, расположенной в Москве и Санкт-Петербурге. Эта географическая сосредоточенность объясняется относительной стабильностью и прозрачностью региональных рынков столиц.
Перспективы и драйверы дальнейшего роста
Эксперты рынка сходятся во мнении: у ЗПИФов недвижимости в России колоссальный потенциал для масштабирования. Благодаря новым регуляторным инициативам, расширению продуктовой линейки и развитию цифровых инвестиционных сервисов коллективные фонды становятся всё более привлекательными для широкой аудитории частных инвесторов. Ольга Кашкарова уверена, что к 2030 году объём вложений в сектор коммерческой недвижимости посредством ЗПИФов выйдет на лидирующие позиции среди доступных инвестиционных инструментов.
Дополнительный импульс ожидается благодаря развитию рынка туристических объектов, увеличивающемуся предложению новых ЗПИФов под нужды уникальных инфраструктурных и офисных площадок в регионах. Это не только расширяет географию, но и создает уникальные возможности для диверсификации портфелей частных инвесторов.
Преимущества для частных инвесторов: позитивный взгляд на будущее
Современный рынок коллективных инвестиций меняется прямо на глазах, и ЗПИФы коммерческой недвижимости всё больше воспринимаются как эффективный инструмент долгосрочного прироста капитала. Растущая ликвидность, доступность и высокий уровень доходности — основные причины, почему эксперты Ольга Кашкарова, Владимир Стольников и Елена Михайлова призывают частных инвесторов оценивать плюсы такого подхода и уверенно смотреть в будущее.
Поддержка со стороны управляющих компаний, возможность выбрать стратегию, удобная цифровизация всех процессов, а также значительные налоговые и юридические преимущества делают этот инструмент максимально комфортным и привлекательным даже для самого требовательного инвестора. Поэтому уже в ближайшие годы для многих ЗПИФы станут основой надежного и устойчивого финансового благополучия.
Источник: www.kommersant.ru
